Geplaatst door Op 1 november verscheen een publicatie in PropertyNL van Bureau Stedelijke Planning (BSP). Deze is eveneens opgenomen in het maandblad, maar de publicatie op de website vind je hier:
Waarom deze publicatie zo raar is?
Deze publicatie gaat over de “Housing Price Forecaster” (HPF) die regelmatig door BSP wordt gepubliceerd. De HPF voorspelt de ontwikkeling van de woningprijzen. Maar er valt nogal wat op te merken aan deze HPF, want deze zit er nu inmiddels al drie jaar naast en zat er in het verleden ook behoorlijk naast. Ik heb nog even gekeken of dit een advertorial is, maar dat blijkt nergens uit. Het verbaast me een beetje dat PropertyNL dit kritiekloos plaatst, omdat de redactie van PropertyNL meestal zaken goed analyseert. Dat lijkt in dit geval dus niet zo.
De opmerkingen in dit artikel over de HPF rammelen echter nogal:
- De HPF is betrouwbaar gebleken (wat volgens mij dus niet zo is)
- Er zit een jarenlange vertraging in de voorspelling van de HPF (misschien klopt ie gewoon niet?)
- Omdat de HPF betrouwbaar is, gaat deze uitkomen (huh?)
- Er zijn externe oorzaken waardoor de HPF niet uitkomt (moeten die dan niet in de HPF opgenomen zijn?)
Hoe is de HPF opgebouwd?
Hieronder zie je de grafiek van de HPF:
Als ik de lijntjes in de grafiek kritisch bekijk, zie ik op geen enkele wijze dat deze Forecaster klopt. De lijnen lopen vanaf 2018 behoorlijk uit elkaar en dat duurt nu dus al drie jaar (en niet twee jaar zoals het artikel vermeldt). Maar ook van 2014 tot en met 2018 ligt er een behoorlijke “gap” tussen de lijnen. Het wordt ook niet duidelijk wat de schaalverdeling inhoudt. Kennelijk is er een score van -3 tot +3 maar we moeten maar even gissen wat dit betekent. Ik vermoed dat een negatieve score een prijsdaling betekent, een score van 0,0 houdt dan in dat de prijzen gelijk blijven en een positieve score betekent dan een prijsstijging. Een 1 en een -1 vertaal ik dan als een gematigde mutatie en een 3 en een -3 als een sterke mutatie. Maar ik weet niet of deze aanname klopt, ik haal het niet uit dit artikel.
Wel wordt onderaan het artikel toegelicht hoe de HPF is opgebouwd en ik neem deze tekst even letterlijk over: “De Housing Price Forecaster is gebaseerd op onderzoek naar macro-economische en vertrouwensindicatoren. Met behulp van een meervoudige regressieanalyse zijn de sterkst voorspellende waarden gekozen en gemiddeld tot een score. Deze score wordt vervolgens vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van een woning in Nederland volgens het Kadaster.”
Leuke toelichting natuurlijk, maar hieruit wordt op geen enkele wijze duidelijk hoe de HPF is opgebouwd en of de berekening en de aannames wel kloppen. Gezien het feit dat de HPF er steeds zo naast zit, moet BSP misschien terug naar de tekentafel (of de excelwerkbladen).
Wat klopt er dan niet aan de HPF?
Hieronder vind je grafiek wederom en ik heb nu de gaps even geel ingekleurd. En dan zie je dat de HPF er dus meerdere jaren volkomen naast zit.
Over de eerste opmerking in het artikel dat de HPF betrouwbaar is gebleken:
Over de periode 2007 tot en met 2010 wijkt de HPF volledig af van de werkelijke prijsmutatie. De rode lijn dipt in 2009 zelfs tot ongeveer -1,5 terwijl de blauwe lijn deels boven de 0 blijft. Vanaf 2010 tot en met 2013 lopen de lijnen redelijk synchroon, maar dat was een uitvloeisel van de financiële crisis in 2007 en 2008. Vanaf 2013 tot en met 2018 lopen de lijnen weer behoorlijk uit elkaar. Ergens eind 2013 gaat de HPF boven de 0 uitkomen, terwijl de werkelijke prijzen eind 2016 weer boven de 0 uitkomen.
Vanaf 2018 wordt het echter een beetje absurd. Allereerst stelt BSP dat de woningprijzen gaan dalen, maar als ik hun grafiek interpreteer met de beperkte info die ik heb, blijft de rode lijn boven de 0. Houdt dit in dat de prijzen gaan dalen, zoals ze beweren? Of houdt dit in dat de prijswijziging zal afvlakken. Het is mij volkomen onduidelijk.
Maar naar mijn bescheiden mening kan je een forecaster die zo lang afwijkt van de werkelijkheid niet meer serieus nemen.
Over de tweede opmerking dat er een jarenlange vertraging in de HPF zit:
In het artikel (overigens van Pieter van der Heijde CEO van BSP) wordt gemeld: “Het is gebruikelijk dat de HPF een of enkele jaren van tevoren aangeeft dat er sprake is van een trendbreuk in de prijsontwikkeling. Inmiddels is deze periode met twee jaar wel lang aan het worden.”
Ik heb een paar vragen bij dit citaat. Hoezo is dit gebruikelijk? Omdat de HPF in het verleden er ook jaren naast zat? En duurt dit inmiddels al niet drie jaar? 2020 is bijna voorbij?
Ik vind deze redenering een beetje simpel. Ik doe altijd hetzelfde met mijn eigen regen-forecaster. Ik voorspel dat het volgende week gaat regenen. Als dit niet uitkomt, voorspel ik volgende week opnieuw dat het die week erna gaat regenen. Als het na drie weken nog steeds droog is, voorspel ik voor de week daarna regen.
Over de derde opmerking in het artikel over de betrouwbaarheid in het verleden, waardoor de voorspelling nu wel moet gaan uitkomen:
Ook hierover citeer ik het artikel wederom: “Als we ervan uitgaan dat de HPF nog steeds een betrouwbare indicator is, kan het daarom bijna niet anders dan dat de gemiddelde woningprijs op korte termijn gaat dalen.”
Hierbij de volgende kritische kanttekeningen:
- Een prijsdaling beweerde BSP halverwege 2019 ook al
- Hierboven heb ik aangegeven dat de HSP helemaal niet betrouwbaar is gebleken
- Volgens de rode lijn in de grafiek blijft de HSP boven 0, dus hebben we het over een daling of een afvlakking van de stijging?
Ik doe dit overigens zelf ook met mijn regen-forecaster: Aangezien ik in het verleden altijd goed heb voorspeld dat het ging regenen (soms wel met een vertraging van drie of vier weken) kan het daarom bijna niet anders dat mijn voorspelling dat het volgende week gaat regenen, ook gaat uitkomen. “Hoe langer de tijdlijnen, hoe beter je voorspellingen aansluiten”, vrij vertaald naar een wijsheid van Tyler Durden:
De vierde opmerking over externe factoren die de daling zogenaamd vertragen:
In het artikel wordt de “leencapaciteit” opgevoerd als reden waarom de woningprijzen niet zijn gedaald. BSP verwacht dat de leencapaciteit vanaf nu echter zal gaan dalen, waardoor de woningprijzen zullen gaan dalen. Ik kan niet nagaan of de leencapaciteit nu een factor is die in de HPF is opgenomen. Maar als dit als oorzaak wordt genoemd waardoor de HPF mis zit, dan zal deze indicator niet in de berekeningen zitten. Dat op zichzelf is dan weer raar, want wat heb je aan de HPF als een zo belangrijke factor niet is opgenomen?
Overigens, op 26 november 2020 verscheen een publicatie van De Hypotheker waaruit blijkt de leencapaciteit in 2021 hoger wordt: https://www.hypotheker.nl/actueel/nieuwsberichten/2020/een-hogere-nhg-grens-en-meer-wat-verandert-er-qua-hypotheekregels-in-2021/
Het valt dus nog maar te bezien of de leencapaciteit werkelijk zal gaan dalen en of de HPF dan nu wel eindelijk gelijk gaat krijgen.
Tevens wordt in het artikel het volgende beweerd dat “Volgens de Nederlandse Bank is het woningtekort van ondergeschikt belang is voor de ontwikkeling van de woningprijzen”. Het staat er werkelijk. Dus het woningtekort heeft nauwelijks invloed op de woningprijzen?? In eerdere blogs heb ik al aangegeven dat we de publicaties van DNB ook zeer kritisch tegen het licht moeten houden: https://devastgoedblogger.com/2019/10/17/klaas-knot-heeft-ongelijk-over-de-woningmarkt/
Conclusie en afsluiting
Wat mij betreft moet de voorspellende waarde van de HPF nog eens goed onder de loep worden genomen. Het gevaar met dergelijke publicaties vind ik dat er zaken geroepen worden over de woningmarkt die niet zomaar zonder meer voor waar kunnen worden aangenomen. Wanneer gerenommeerde partijen zoals BSP en PropertyNL dit doen, is de kans aanwezig dat op grond van hun reputatie dit kritiekloos wordt geaccepteerd. En dat doen alle discussies over de woningmarkt geen goed. Overigens, ik ben dol op indicatoren en dashboards, dus ik ga graag in gesprek met BSP en Pieter van der Heijde over hun Forecaster. Enerzijds om te begrijpen hoe deze in elkaar steekt en anderszijds om te kijken of het nodig is om het model te verbeteren. Maar zoals het nu in PropertyNL is gepresenteerd, vind ik het te dun om het als een betrouwbare indicator te zien.
De Vastgoed Blog 