Vrouwen in het vastgoed; goed voor de beurskoers!

Inleiding

Op 28 oktober 2020 is een webinar online gezet over baanbrekend onderzoek naar beursgenoteerde vastgoedfondsen in Europa. Dit webinar van Prof. dr. Dirk Brounen (l) en Dennis van Oosten (r) is gebaseerd op het afstudeeronderzoek van laatstgenoemde.

De titel van het onderzoek is: “Board diversity and NAV discounts” en je kunt het hier vinden: https://www.tias.edu/item/diversiteit-vastgoedmanagementteam/

Internationaal is het onderzoek gepubliceerd via IPE Real Assets: Have diverse boards strengthened REITs? | Magazine | Real Assets (ipe.com)

Onderzocht is in hoeverre de diversiteit van het bestuur een effect heeft op de aandelenprijs ten opzichte van de Net Asset Values binnen Europese REIT’s. Het baanbrekende van dit onderzoek, is dat dit de eerste keer is dat een onderzoek naar het effect van Board Diversity is gedaan binnen de Europese vastgoedsector.

Hoe ziet de bestuurskamer er over het algemeen uit?

Binnen de wereld van het beursgenoteerde vastgoed vormen overwegend witte mannen van 50+ de Raad van Bestuur.

Het interessante van dit onderzoek is dan ook dat gekeken is of vastgoedorganisaties met een grotere diversiteit in de Raad van Bestuur daadwerkelijk beter scoren. De diversiteit die is onderzocht betreft geslacht, nationaliteit en leeftijd. Het idee daarachter is, dat met een grotere diversiteit de kwaliteit van de discussies en besluitvorming beter kan worden. Een grotere diversiteit leidt tot meer verschillende inzichten en een breder referentiekader, wat bijdraagt aan deze kwaliteit en een tunnelvisie voorkomt.

Of zoals Dirk Brounen stelt: “Spreiding in de beleggingsportfolio is goed, maar dat geldt ook voor de directie”. Wrijving zorgt voor glans.

Het scope van het onderzoek

In het webinar licht Dennis van Oosten eerst de scope van zijn onderzoek toe.

Het onderzoek is uitgevoerd onder Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen over de jaren 2006-2018. In dit onderzoek zijn uiteraard ook Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen betrokken. Specifiek is gekeken naar de verhouding tussen de aandelenkoers en de werkelijke waarde van de vastgoedportefeuille, ook wel “discount” genoemd. Voor iedereen die het beursgenoteerd vastgoed volgt, is het duidelijk dat hier een flinke afwijking in kan zitten. Dat zien we voornamelijk bij winkelfondsen.

De “PNAV Discount” wordt in begrijpelijk Nederlands derhalve omschreven als de “korting (discount) in de aandelenprijs (P) ten opzichte van de netto waardering van het vastgoed (NAV=Net Asset Value).

Vanuit de literatuur wordt de discount bepaald door drie factoren:

1. Kerngetallen zoals de schuldratio en grootte van het vastgoedfonds
2. Marktsentiment
3. Corporate governance

In het onderzoek wordt de “Diversiteit van het bestuur” als vierde factor toegevoegd. In de Europese vastgoedliteratuur is dit nog niet eerder gedaan. Zoals eerder gezegd, deze diversiteit is onderzocht voor de onderdelen geslacht, leeftijd en nationaliteit.

De uitkomsten van het onderzoek

De uitkomsten vallen uiteen in twee onderdelen. Als eerste is naar alle Europese REIT’s gekeken, dus voor alle soorten vastgoed over de periode 2006-2018. Bedenk daarbij dat de crisis van 2008-2012 in deze periode valt.

De uitkomst van dit eerste onderdeel is dat een Raad van Bestuur met verschillende leeftijdscategorieën het grootste significant positief effect heeft op de discount. Dit positieve effect houdt in dat de discount kleiner is, oftewel de beurskoers is hoger. Tevens is de uitkomst dat de drie diversiteitsonderdelen gezamenlijk, een positief effect op de discount hebben. Met andere woorden, een diverse Raad van Bestuur, leidt tot een betere beurskoers ten opzichte van de NAV. Kennelijk waarderen aandelenbeleggers een diverse Raad van Bestuur hoger, mede omdat zij ook vertrouwen op die betere kwaliteit van de beslissingen.

In tweede instantie in ingezoomd op de REIT’s die alleen in winkelvastgoed beleggen. Dit is mede gedaan omdat de discount bij deze REIT’s relatief groot is. Met andere woorden, de beurskoersen van deze partijen liggen al enige tijd veel lager dan de NAV ten opzichte van andere vastgoedcategorieën. Vooral in Nederland is dit de laatste jaren zo. In het onderzoek is de periode 2013-2018 van zogenoemde Retail-REIT’s verder onderzocht en afgezet tegen Non-retail-REIT’s.

Vrouwen zijn belangrijk

De belangrijkste uitkomst over de periode 2013-2018 voor alle REIT’s is dat geslacht de belangrijkste factor was die het verschil maakte.

Voor specifiek de Retail-REIT’s was de periode 2013-2018 uitdagender dan voor de andere vastgoedcategorieën vanwege de opkomst van het online winkelen. De uitkomsten van het onderzoek wijzen erop dat met name geslacht- en leeftijdsdiversiteit in het bestuur van een Retail-Reit voor een significant positief effect hebben gezorgd op de discount. De letterlijke conclusie in het rapport is:

“This difference again offers proof that board diversity matters more when markets are challenging to management. During the rocky years in retail, REITs with more diverse boards, outperformed their homogenous peers.”

Samenvattend:

• Diversiteit in het bestuur is zeker van belang voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven
• Deze diversiteit zorgt voor een positief effect op de discount
• Het effect is het grootst bij Retail REIT’s in uitdagende markten
• Over de periode 2013-2108 bleek het effect van vrouwen in het bestuur het meest positief.

Mijn conclusie is dat vrouwen niet alleen beter kunnen winkelen dan mannen, maar dat ze ook het besturen van een (winkel)vastgoedfonds naar een hoger niveau brengen.