Geplaatst door Op 3 maart publiceerde ik mijn blog over dit onderwerp.
Later op dezelfde dag verscheen een artikel in Vastgoedmarkt over hetzelfde onderwerp. Dit artikel lijkt een aantal zaken die ik heb benoemd te beantwoorden. Dit artikel is geschreven door Peter Hanff, senior redacteur van Vastgoedmarkt en het lijkt erop dat hij goed ingevoerd is in de situatie van de gemeente. Ik weet niet of dit artikel tot stand is gekomen met medewerking van de gemeente, dus ik ga er vooralsnog vanuit dat hij zelf over deze kennis van de gemeente beschikt.
Er staan wel een aantal opmerkelijke zaken in dit artikel waar ik graag op wil reageren. Het originele artikel in Vastgoedmarkt vind je hier: Waarom deze gemeente huur winkels en horeca kwijtscheldt – Vastgoedmarkt
(De schuingedrukte gedeeltes in het vervolg zijn citaten uit het artikel in Vastgoedmarkt)
Hoe legt de wethouder de kwijtschelding van huur uit aan de burger?
Als een manier om ondernemers de crisis door te loodsen. ‘De gemeente Rotterdam helpt winkeliers en horecaondernemers die panden van de gemeente huren’, staat in het persbericht. Want: ‘Als gemeente willen wij ondernemers bijstaan met het verlichten van huurachterstanden. We hopen dat de kwijtschelding eraan bijdraagt dat zij de gevolgen van de coronacrisis te boven kunnen komen. Zo kan Rotterdam sterker door.’
Zoals ik dus al eerder schreef, heel sympathiek en wellicht begrijpelijk ook dat de gemeente dit doet voor haar eigen huurders, maar het blijft een gevalletje “verkapte overheidssteun” en “oneerlijke concurrentie”. Als de gemeente dit werkelijk vindt, moet zij eigenlijk een regeling treffen voor alle horeca en winkeliers in de stad. Dan is dit nog steeds verkapte overheidssteun, maar het element van oneerlijke concurrentie t.o.v. van niet-gemeentelijke huurders valt dan weg.
Hoe legt de wethouder de kwijtschelding voor huurders uit aan de gemeenteraad?
Er is geen ontkomen aan. De gemeente is weliswaar niet gedwongen om deze kwijtscheldingsregeling te treffen. Maar: ‘Tegelijkertijd weten we dat dit vraagstuk op ons afkomt. Niets doen zal leiden tot incassoprocedures en op termijn waarschijnlijk tot behoorlijke afschrijvingen.’ Anders gezegd: zonder deze regeling krijgt de gemeente te maken met een hoop administratieve en juridische rompslomp. Zonder een vooruitzicht dat de achterstallige huur alsnog de kant van de gemeente op komt.
Dit is een drogreden. “Omdat het vraagstuk eraan komt en veel administratieve en juridische rompslomp zal vragen, geven we het op voorhand weg.” Dat is eigenlijk wat er staat. Stel je voor dat de overheid dit bij elke kwestie doet. Serieus? En is het op voorhand weggeven van geld aan een selecte groep ondernemers werkelijk de enige oplossing die ze kunnen bedenken? Er is namelijk al sprake van opschorting van de huur, wat overigens op zichzelf al weer oneerlijke concurrentie in de hand werkt. En vergelijk dit met wat de Belastingdienst doet, schulden worden verzameld en uitgesmeerd in een betalingsregeling over de komende jaren. Is deze oplossing door de gemeente ook beoordeeld en verworpen?
En leg dit maar eens uit aan de ouders in de toeslagenaffaire. Die hebben na alle juridische procedures en ellende vaak nog steeds geen compensatie gezien, terwijl het daar feitelijk om het terugkrijgen van hun eigen geld gaat.
Waarom denkt de wethouder dat hij niet onder die kwijtscheldingen uit komt?
De gemeente liet zich door het Coronaloket van landsadvocaat Pels Rijcken informeren over de gevolgen van de coronacrisis voor de huurverplichtingen van getroffen ondernemers. Rotterdam weet daardoor dat rechters de coronamaatregelen aanmerken als een onvoorziene omstandigheid, waarvan de gevolgen door beide partijen naar evenredigheid moeten worden gedragen. En dat de kwijtscheldingen in omvang variëren van 25 tot 50 procent. De gemeente volgt met haar kwijtscheldingsregeling voor huurders dus de jurisprudentie.
Dit is ook een leuk citaat. Om meerdere redenen. De gemeente heeft zich laten adviseren door landsadvocaat Pels Rijcken. Ik ga verder niets zeggen over deze club, behalve dat ik hoop dat ze dit geld niet op een derden rekening bij Pels Rijcken gaan neerzetten 😉. Maar het artikel verwijst naar jurisprudentie die uitwijst dat “de gevolgen door beide partijen moeten worden gedragen”. Echter, de link waar Vastgoedmarkt naar verwijst, meldt dat dit een eerste bodemprocedure is waar een dergelijke uitspraak is geweest. Eén procedure slechts. Daarnaast ging deze procedure over twee Haagse café’s. Dus nog niet eens over een restaurant of een winkel. Maar het zou fijn zijn als de overheid in Nederland dit voorbeeld massaal zou volgen op basis van één uitspraak van een rechtbank in Nederland. We weten inmiddels allemaal dat het in Nederland niet zo werkt, maar de gemeente Rotterdam doet dit (in dit geval tenminste) wel.
Hierna volgt een gevalletje “downplayen” van de cijfers.
Wat gaat dat de gemeente kosten?
Naar verhouding weinig, want vastgoed is geen kernactiviteit van de gemeente. Via een coulanceregeling hebben tot nu toe 185 huurders uitstel van betaling gevraagd voor een bedrag van in totaal 9,3 miljoen euro. De gemeente schat in dat ze met de kwijtschelding 10 miljoen euro misloopt aan inkomsten. Om een idee te geven: de gemeentelijke begroting voor 2021 heeft een omvang van 3,7 miljard euro. Van dat bedrag gaat 0,27 procent in de kwijtschelding zitten. Per hoofd van de Rotterdamse bevolking valt de schade ook mee. De Maasstad telde in januari 652.541 inwoners. Iedere inwoner van de stad betaalt indirect 15 euro en 32 cent aan de kwijtscheldingsregeling voor huurders.
Onthoud even de opmerking in de eerste zin: “vastgoed is geen kernactiviteit van de gemeente”; daar kom ik straks nog even verder op terug. Maar op zichzelf is dit ook weer een drogreden. Dus omdat vastgoed geen kernactiviteit is, kunnen we dit makkelijk weggeven? Bij kernactiviteiten doet de gemeente dit niet? Dus extra geld voor Jeugdzorg of onderwijs wordt niet zo makkelijk vrij gemaakt?
Maar Vastgoedmarkt weet te melden dat het om € 9,3 miljoen gaat (kennelijk is VM dus echt goed ingelicht).
Maar joh, maak je niet druk, dat is maar 0,27% van de begroting van € 3,7 miljard. Maar ook dit is een drogredenering. Op deze manier kun je elke uitgave die de gemeente doet bagatelliseren. Ook al is het maar € 15,32 per Rotterdammert. Best leuk om zo’n rekensom te maken, maar een gezin met twee kinderen lapt dus € 61,28 voor deze regeling. Let op, de RET heeft straks extra geld nodig vanwege de coronacrisis. Stel dat er € 100 miljoen bijmoet, maar ja joh, maak je niet druk, dat is maar € 150,- per Rotterdammert.
Maar het principe blijft overeind, elke Rotterdammert moet dus € 15,32 lappen omdat de gemeente een selecte groep van ondernemers wil helpen. Dat principe klopt gewoonweg niet, los van de bedragen.
Wat doet de gemeente Rotterdam met dat commerciële vastgoed?
De gemeente heeft in totaal zo’n 3.000 objecten in bezit. Dat vastgoed bestaat uit scholen, gymzalen, buurthuizen, parkeergarages, kantoren voor de ambtelijke organisatie, het stadhuis, musea, theaters, horeca en winkels. Soms doet de gemeente een strategische aankoop, bijvoorbeeld voor het opknappen en verbeteren van de Beijerlandselaan. Tot de kernportefeuille behoren de gebouwen die bestemd zijn voor leren, sporten en recreëren. De rest, ongeveer 1.600 objecten, wordt de komende jaren verkocht.
Hier kom ik even terug op het citaat uit het vorige onderwerp: “vastgoed is geen kernactiviteit van de gemeente”. Dus het bezit van 3.000 objecten worden niet beschouwd als kernactiviteit? Zou dat misschien wel moeten? Hoeveel vastgoedbeleggers (buiten de pensioenfondsen om) zijn er in Nederland die 3.000 objecten bezitten? Het kan niet anders dan dat de gemeente de grootste vastgoedbezitter in Rotterdam is, misschien dat Aat van Herk in de buurt komt, maar meer ken ik er toch echt niet? Enlighten me if you will.
Ik snap, mede vanwege mijn eigen achtergrond bij de gemeente Rotterdam (op de Sector Vastgoed) dat vastgoed bij een gemeente een middel is en geen doel. Maar dat rechtvaardigt zeker niet dat de gemeente zo makkelijk huurkwijtschelding doet, bezien vanuit de vastgoedbelegger voor wie dat vastgoed wel haar of zijn doel en kernactiviteit is. Tussen de 25% en de 50% huur kwijtschelden is geen sinecure.
En zoals het artikel zelf meldt, 1.600 objecten, die niet gerelateerd zijn aan leren, sport en recreëren zullen de komende jaren worden verkocht. Kunnen we daarmee vaststellen dat iets meer dan de helft van de gehele vastgoedportefeuille van de gemeente bestaat uit commercieel vastgoed? En zal het lukken om deze te verkopen dan? Horeca en winkels?
Even terug in de tijd dat ik bij de gemeente zat (15 jaar geleden), toentertijd waren dat ook ongeveer dat aantal objecten met een WOZ-waarde van 2,2 miljard. Die WOZ waarde zal ongetwijfeld hoger zijn inmiddels, maar houdt dit in dat de gemeente de komende jaren voor meer dan € 1 miljard aan vastgoed gaat verkopen? Ik denk dat elke Rotterdammert daar dan wel weer blij van wordt, mits dit gaat lukken uiteraard. Voor 1.600 objecten verkoopdossiers maken, zal nog een hele toer worden.
Schelden andere gemeenten ook huur van ondernemers kwijt?
Weinig gemeenten doen dat op deze schaal. Amsterdam trok al wel 10 miljoen euro uit om huurders van gemeentelijke panden korting te geven. Die korting is er voor ‘bepaalde huurders’, zo meldde Het Parool. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten inventariseerde eerder bij gemeentelijke netwerken of tijdelijke huurverlaging een onderwerp van gesprek was. Volgens een woordvoerder van VNG speelt dit binnen die netwerken ‘erg beperkt’. Wel meldt de VNG dat individuele gemeenten afspraken hebben gemaakt over huur in de vorm van opschorten of verlaging.
Bovenstaande citaat wekt een beetje de indruk dat dit geen solo-actie is van de gemeente Rotterdam. Amsterdam doet het ook en individuele gemeenten hebben afspraken gemaakt over opschorten en huurverlaging. Echter, kwijtschelden gaat nog wel een stap verder dan opschorten en verlagen. En ik wijs jullie nogmaals op www.findo.nl waar de financiële situatie van gemeenten in Nederland te achterhalen valt. Ik durf niet te zeggen dat veel andere gemeenten de ruimte hebben om het voorbeeld van Rotterdam te volgen.
De Vastgoed Blog 