Geld verliezen met parkeergarages?

Deze keer een blog over een vastgoedcategorie die niet heel erg lekker ligt. Ik werd gewezen op een artikel in Trouw, van 3 november 2018 alweer, over de stand van zaken in de wereld van de parkeergarages.

In dit artikel klinken alarmerende berichten over de bedragen die gemeentes toeleggen op hun parkeergarages. Het artikel citeert Giuliano Mingardo, parkeerdeskundige van de Erasmus Universiteit Rotterdam. Uit zijn onderzoek blijkt dat de bezettingsgraad van een parkeergarage gemiddeld 30 a 40 procent is. Het probleem geldt voor de grote steden maar speelt elders nog sterker, van Deventer tot Veenendaal, Papendrecht en Wijchen. “Weinig steden halen in dertig of veertig jaar de hoge bouwkosten eruit. De meeste parkeergarages zijn onrendabel”, aldus Mingardo.

Adviseur stedelijke mobiliteit Hans Voerknecht van bureau CE Delft stelt dat uit zijn onderzoek blijkt dat overheden jaarlijks € 8,5 miljard bijdragen aan parkeren op straat en in garages. De opbrengst is slechts € 1 miljard. Voerknecht: “Het is een fabel dat parkeren een melkkoe is!” De gemeente Rotterdam heeft in 2017 haar parkeertarieven al verlaagd naar € 2,- per uur in de hoop de bezetting weer op 30% te kunnen krijgen.

Hierbij de link naar het volledige artikel: Artikel Trouw

Maar met Q-park als huurder, zit je dan wel goed?

Hoe zit het dan met parkeergarages die geëxploiteerd worden door de grote partijen die actief zijn in het parkeren, zoals Q-park? Q-park is tenslotte de allergrootste in Europa. Allereerst is de meest recente jaarrekening die nog te vinden is, die van 2016. De jaarrekening van 2017 en 2018 zijn niet te vinden. Misschien heeft dat te maken met de overname door KKR, een Amerikaanse investeerder die eerder Vendex kocht. Wel liep ik tegen een interessante blog aan van Ruud de Wit, die ook de jaarrekening van 2016 onder de loep neemt, via deze link: Blog: Visie op Vastgoed over Q-park

Hij geeft aan dat het nettoresultaat voor heel Q-park in Europa € 85,4 miljoen is op een omzet van € 825 miljoen. De winst is dus iets meer dan 10% van de omzet. Daarnaast blijkt uit de jaarrekening van 2016 dat de solvabiliteit van Q-park 22% is, wat m.i. wat aan de magere kant is.

De samenvatting in de blog is interessant en in mijn ogen tegenstrijdig, ik citeer:

“Ik herhaal dan ook graag de laatste alinea van mijn column in Vastgoedmarkt van augustus vorig jaar: ‘In ieder geval is de koppeling van de retailgoeroe professor Cor Molenaar in het Limburgs Dagblad onzin. Molenaar suggereert dat parkeergarages en parkeergaragefondsen hun beste tijd hebben gehad en dat het daarom logisch is dat beleggers eruit stappen. Natuurlijk staat in een snel veranderend vastgoedklimaat het rendement van parkeergarages onder druk, net zoals dat bij kantoorruimten en retailvastgoed speelt. Maar voor alles geldt: locatie, locatie, locatie. Als de locatie goed is, het vastgoed modern en technisch perfect en de exploitatie professioneel, zal ook in de toekomst een goed resultaat kunnen worden behaald met parkeergarages. Ondanks druk op de parkeertarieven, dalende retailomzetten, zelfrijdende auto’s of car-sharing.”

Ruud de Wit suggereert dat in de toekomst een goed resultaat kan worden behaald met parkeergarages, maar somt tegelijkertijd de risico’s op zoals druk op de parkeertarieven, dalende retailomzetten, zelfrijdende auto’s of car-sharing. Maar dat zijn nogal even wat ontwikkelingen bij elkaar. En dan vermeldt hij zelf deze passage: “Natuurlijk staat in een snel veranderend vastgoedklimaat het rendement van parkeergarages onder druk”. Met andere woorden, hij stelt dat de rendementen nu al onder druk staan.

Maar bedenk dat als de omzet in de parkeergarages 10% daalt, de marges voor Q-park flinterdun worden als er nog iets van overblijft. Wat het effect voor Q-park in Nederland zal zijn, is onduidelijk, want Nederlandse cijfers hebben we niet. Een groot gedeelte van de kosten van Q-park zijn de vaste kosten van het bezit en de aanhuur van parkeerlocaties. En bij een uurprijs van € 3,- is een daling van 10% eigenlijk niets. Als de tarieven gaan dalen, zal Q-park zeker wel zijn huurcontracten gaan heronderhandelen. Dan kan je als eigenaar van een parkeergarage waarschijnlijk je huuropbrengsten naar beneden gaan bijstellen.

En wat werkt het best voor de winkelier? 

Hans van Tellingen van onderzoeksbureau Strabo, specialist in consumentengedrag, stelt dat betaald parkeren een nadeel is voor retailers. Het parkeren is simpelweg op veel locaties te duur en zou gratis moeten zijn. Een verschil in tarieven van dubbeltjes heeft nauwelijks effect. Volledig gratis heeft daarentegen een enorm effect. Lees zijn artikel in Elseviers Weekblad maar even:

Artikel Hans van Tellingen in Elseviers Weekblad

Hans is geen fan van de hierboven geciteerde parkeerdeskundigen, maar heeft wel een heel duidelijk standpunt: “Leidt gratis parkeren tot extra winkelomzet? Ja!” En dit wordt ook uitgebreid onderbouwd door het onderzoek dat door hem is gedaan. Dit kun je ook allemaal teruglezen in zijn boek met als titel: “Waarom stenen winkels winnen”.

Uitsmijter in de risico’s voor eigenaren van parkeergarages:

Als uitsmijter zijn er nog twee andere effecten van groot belang voor eigenaren van parkeergarages. Als eerste is dat het onvoorspelbare gedrag van overheden. Want als een stad besluit om het centrum autovrij te maken, kan je een fors probleem hebben als jouw parkeergarage binnen dat centrum ligt. En het tweede effect is wat je nog met je parkeergarage kan doen, als de opbrengst wegvalt of tegenvalt. Zijn er partijen die dan je parkeergarage gaan kopen? Of moet je een onaantrekkelijk herontwikkelingsproces is? En welke creatieve ideeën zijn er te bedenken voor een lege parkeergarage? Is die locatie dan wel zo goed?

Conclusie:

Iedereen kan op basis van de hierboven geciteerde deskundigen zijn of haar eigen conclusies trekken. Maar kortweg gezegd, gemeentes verliezen veel geld met parkeren, parkeren is geen melkkoe, gratis parkeren heeft een zeer positief effect voor de winkelomzetten en hoe het met Q-park gaat de laatste jaren, weet niemand.

Maar het meest tekenend is wel dat alle institutionele beleggers in Nederland in 2017 hun belang in Q-park hebben verkocht aan KKR. En dat doen deze institutionele partijen ook natuurlijk niet voor niets. En als zij er al geen brood in zien….  dan weet ik niet wie nog wel.